[재산 민사]
부동산법률상담, 중개 보수 2억 9천 청구당한 이유
“그 사람이 잘 되게 도와줬잖아?”살다 보면 '도움'과 '보상'의 경계가 애매해지는 순간이 있습니다.친구가 “너한테 딱 맞는 자리야”라며 일자리를 추천해 주고, 입사 후에는 본인 덕이라며 보상을 요구하는 경우.또는 사업 준비 중 “좋은 사람이 있다"라며 지인을 연결해 준 사람이 거래가 성사되자 수익을 나누자고 요구하는 순간.이렇게 선의로 주고받은 정보나 소개와 같이, 순수한 호의를 빌미로 보상을 바란다면? 어디까지가 고마움이고, 어디부터가 지나친 요구로 봐야 할까요?이번 사건은 바로 그 경계에서 비롯되었습니다."내가 도와줬으니, 2억 9천만 원은 받아야겠다."의뢰인은 부동산 중개인으로부터 자신이 계약에 도움을 줬다며, 거액의 보수를 요구받았습니다. 실제 거래를 이끈 사람이 따로 있음에도 말이죠.부당한 금전 요구에 당황한 의뢰인은 백송에 도움을 요청했고, 우리는 그 애매한 경계에서 무엇이 법적으로 '정당한 도움'인지를 따져보기로 했습니다.✅ 발단 ; 중개 보수 청구의 정당성 의뢰인은 부동산법률상담 시작부터 억울함을 감추지 못했습니다.정식 계약도 없었고, 실제 연결해 준 사람도 따로 있었는데 한 중개인이 자신의 기여도를 주장하며 2억 9천만 원에 이르는 비용을 요구해왔기 때문입니다.사정을 들어보니 이러했습니다.의뢰인은 건물을 팔기 위해 다양한 방법을 시도했습니다. 그 와중에 원고가 매수자를 한 명 소개해 준 것은 사실입니다. 하지만 가격 차이가 너무 커서 당시엔 매매가 이루어지지 않았습니다.시간이 흐른 뒤, 다른 중개인이 같은 매수자와 가격을 조율해 합리적인 선에서 거래를 성사시켰고, 이에 정당한 비용을 지급하고 매매계약을 체결했습니다.모든 과정이 끝난 후 그 사실을 알게 된 최초의 소개자, 원고는 "내가 먼저 소개해 줬고, 다 해놨는데 마지막에 일부러 날 배제한 거다."라는 이유로 억대의 비용을 요구하며 소송을 제기한 것입니다. "매매는 못 했어도 열심히 알아봐 줬다면, 돈을 줘야 하는 거 아닌가요?"부동산법률상담을 하다 보면 많이들 헷갈려 하십니다.의뢰인 역시 처음엔 성의 표시 정도는 해야 하나 고민했다고 합니다.하지만 억대의 비용을 청구하는 소장을 받았을 땐, 화가 날 수밖에 없었습니다.따라서 우리는 원고의 도움이 "법적으로 의미 있는 중개행위였는가?"를 먼저 따져보았습니다.관련 법에는 "중개 보수는 계약이 체결되어야만 받을 수 있다"라고 명시되어 있습니다. 즉, 성립되지 않았다면 원칙적으로 보수 청구는 불가능하다는 뜻입니다.의뢰인은 원고가 아닌, 제3자를 통해 매매를 체결했으므로, 법적으로 비용을 지급할 이유가 없었습니다.그런데 원칙만으로 안심할 수 없었습니다. 우리는 만에 하나의 패소 가능성은 없는지 살피며 신중히 검토해나가기로 했습니다.“"법에 적혀있으면끝난 거 아닌가?"사실 법리만 보면간단해 보일 수 있습니다.그렇기에 오히려방심하기 쉬운 사건이기도 합니다.이게 내 일이었다면?"혹시 내가 놓친 건 없을까"라며안심하지 못합니다.불안하거든요.원고 측에서 숨겨진 증거를 꺼낼 수도 있고,과거 유사 판례에서 예외가 인정된 것은아닌지도 걱정됩니다.그렇기 때문에 우리는그 단 하나의 변수까지도처음부터 경계하며 검토해 나갔습니다.불안이라는 감정은 법전에 없지만,그 불안을 없애는 일까지도 제 역할이니까요.”✅ 백송의 조력 판사로 일할 당시에도 그랬지만, 법정은 계약서 한 장보다 실제로 누가 어떤 행동을 했고, 그에 대한 책임을 다했는지를 더 중요하게 봅니다.비록 정식 계약은 없었지만, 원고가 실질적으로 중개행위를 했다면 보수를 청구할 수 있는 여지는 있었습니다.실제로 대법원은 일부 사례에서 체결 실패에도 불구하고 보수를 인정한 판례들을 남긴 바 있습니다.예를 들어 중개인은 모든 역할을 다했지만 매수인의 귀책사유로 무산된 경우, 또는 거래가 성사되기 직전이었는데 매수인과 매도인이 공모하여 의도적으로 중개인을 배제하고 직접 계약을 맺은 경우가 그렇습니다.이러한 경우에는 비록 거래가 체결되지 않았더라도 민법 제2조의 신의성실의 원칙에 따라 보수청구권이 예외적으로 인정될 수 있습니다.📌 민법 제2조(신의성실) 제1항"권리는 신의에 따라 성실히 행사하여야 하며, 의무도 그러하다."이번 소송에서도 상대방이 "나는 거래를 주선했다."라며 이와 같은 예외 판결을 근거로 삼을 가능성이 있었습니다.우리는 초기에 이 부분을 정밀하게 검토했고, 원고는 단지 매수자를 소개한 수준에 그친 점을 확인했습니다. 서로 생각하는 금액 차이도 컸고, 조건도 맞지 않았죠.실제로는 다른 업자를 통해 정식 약정을 맺고, 절차에 맞춰서 정당한 보수까지 지급했습니다.즉, 대법원에서 인정한 예외적인 요건에 해당하지 않는다는 점이 명확했던 것입니다.그 판단이 서고 나자, 상황은 흔들림 없이 정리됐습니다. 불필요한 혼선 없이, 명확한 법리에 따라 신속하게 사건을 마무리할 수 있었죠.✅ 그 결과, 법원의 판단은? 법원은 원고와 피고 사이에 정식 계약이 없고, 거래 성사도 원고의 개입 없이 이뤄졌다는 점을 받아들여 원고의 청구를 전부 기각했습니다.이번 판결로 의뢰인은 2억 9천만 원이라는 금전적 부담에서 완전히 벗어날 수 있었습니다.하지만 의뢰인에게 단순히 ‘돈을 안 내도 된다’는 결과만큼 중요한 건, 억울하게 고소당했다는 감정적 부담에서 벗어날 수 있었다는 점이었습니다.“처음 부동산법률상담을 위해의뢰인이 찾아왔을 때겉으로는 담담했지만“내가 뭘 그렇게 잘못했나”하는 억울한 감정이 얼굴에고스란히 드러나 있었습니다.저는 그 억울함이 단순히 법 조항 몇 개로풀린 문제가 아니라는 걸 알았습니다.그 감정 속에서 사실 관계를 찾아야 했고,무엇보다 그 억울함을법적으로 설명 가능한 정당함으로바꿔주는 과정이 필요해 보였습니다.민사소송은 승패를 가르는싸움처럼 볼 수도 있지만내 명예와 내 재산, 그리고내 판단이 틀리지 않았음을확인받는 일이기도 하니까요.”✅ 이 사건, 변호사 인터뷰 김선일 대표 변호사 인터뷰 中 (2025.02)"어떤 일이 쉽다고 생각되면, 그 일을 하는 사람이 전문가이기 때문이다."이런 말이 있습니다. 누가 하느냐에 따라 그 일이 쉬워 보이기도, 어려워 보이기도 하거든요.부동산법률상담도, 부동산 사건 변호 역시 그렇습니다.누군가는 '100% 승소'라고 확신하지만, 실제로는 담당 변호인이 모든 패소 가능성을 하나하나 지워냈기 때문에 가능한 일이죠.우리는 늘 그렇게 일합니다. 이 분야의 전문가라는 자부심, 그리고 의뢰인의 일을 '내 일'처럼 다룬다는 책임감을 가지고요.그래서 대충 할 수가 없습니다. 내 일이라면, 적당히 타협하거나 대충 넘기지 않잖아요?작은 가능성 하나까지도 끝까지 검토하게 됩니다.그래서 변호사로서 드리고 싶은 말씀은 이겁니다.부동산법률상담을 받을 때 전문성과 경험은 물론이고, '저 사람이 정말 내 사건을 본인 일처럼 다뤄줄 사람인지'. 그걸 꼭 보셨으면 좋겠습니다.결국 마음을 담아 일하는 사람이, 결과도 바꿔내거든요.
2025-04-28
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前 서울고등법원 부장판사
