재산 민사
2025-07-31
🧩 이 글은 이런 정보를 담고 있습니다.
✔️ 보증금 증액 요구와 임대차 3법의 핵심
✔️ 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유
✔️ 임대료를 높일 수 있는 근거 판례 소개
“
👀❓
다음 중 집주인이
보증금 증액을 요구할 수 없는 경우는?
① 재계약 시점에 5% 이내 인상 요구
② 기존 임대차 기간이 1년 남은 상태
③ 주변 시세를 반영한 경우
”
👀❗
정답 ②
주택임대차보호법 제7조에 따르면, 임대차 기간 중에는 정당한 사유 없이 보증금 등을 올릴 수 없고, 증액할 수 있더라도 최초 계약일로부터 1년이 지나야 합니다.
즉, 1년 안에는 보증금 증액 요구 자체가 원칙적으로 불가능합니다.
“돈을 좀 올려야 할 것 같아서요.”
집주인의 말 한마디에 가슴이 철렁 내려앉은 경험, 있으신가요?
임차인 입장에서는 당장 ‘집을 옮겨야 하나’ 걱정이 앞서고, 집주인인 입장에서는 ‘얼마까지 올릴 수 있나’ 계산이 복잡해집니다.
특히 요즘처럼 관련 법이 자주 바뀌고, 판례 해석도 조금씩 달라지는 상황에서는 전문가가 아니고선 정확한 판단을 내리기 어렵습니다.
오늘 이 글에서는 '보증금 증액'과 '갱신 요구'에 관한 대표적 쟁점을 설명드리겠습니다.
✅ 보증금 올릴 근거 판례의 등장?
임차인이 갱신을 요구한다면, 집주인은 보증금이나 차임의 증액을 요구할 수 있습니다. 하지만 이는 언제든지 가능한 것은 아닙니다.
주택 임대차 보호법은 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정 변동으로 인해 적절하지 않게 된 때에 증액을 청구할 수 있다고 규정합니다.
여기서 핵심은 ‘경제 사정 변동’입니다.
서울중앙지방법원은 2022년 1월, 주변 전세 시세가 6억 5천만 원에서 9억으로 상승했다면 경제 사정 변동으로 보아 증액을 청구할 수 있다고 판시했는데요.
이는 단순히 시세가 올랐다는 것뿐만 아니라, 주택 공시 가격 상승과 조세 부담 증가 등 전반적인 경제 상황 변화를 고려한 것으로 보입니다.
이는 세입자에게도 일정 부분 권리를 인정하는 중요한 판례라고 할 수 있습니다.
✅ 계약갱신요구권에 대한 모든 것
쉽게 말해, 임차인이 재계약을 요구할 때 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하는 제도입니다.
임차인은 이 권리를 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 연장되는 임대차의 존속 기간은 2년입니다.
따라서 계약 종료 6개월 전부터 2개월 사이에, 이 권리를 행사해야 하는데요. 반대로 정당한 사유가 있어 거절하고자 한다면, 이 기간 안에 그 의사를 통보해야 합니다.
이 법은 과거에 체결되어 현재 존속 중인 계약에도 소급 적용되어 많은 이들에게 영향을 미쳤습니다.
📂 정당한 거절 사유란 뭘까?
설명드린 대로 세입자의 권리는 강력합니다. 그럼에도 법원이 인정하는 정당한 사유는 존재합니다. 법에서는 차임 연체, 목적물 파손, 현저한 약정 위반 등 9가지 사유를 규정하고 있습니다.
이 중 실무상 자주 볼 수 있는 사유는 바로 “본인 또는 그 직계 존비속(부모, 자녀 등)이 주택에 실제 거주하려는 경우”입니다.
물론 실제 거주할 의사가 없으면서 내보내기 위해 거짓으로 거주를 주장했다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그리고 이때 손해배상금은 다음 세 가지 중 큰 금액으로 결정됩니다.
- 3개월간의 월 차임
- 기존 - 신규 임차인 간 차임 차액의 2년분
- 실제 입은 손해액
✅ 주택 소유권이 변동되었다면?
계약 기간 중 소유권이 변경될 때, 분쟁의 쟁점이 더욱 복잡해집니다. 이때는, 크게 두 가지 상황으로 나누어 볼 수 있는데요.
① 갱신 요구권 행사 전, 주택 소유권이 변경된 때
예를 들어, 종료 5개월 전에 소유권자가 변경되고 종료 4개월 전에 연장을 요구한 때를 생각해 봅시다. 이때 신소유자는 자신이 실제 거주한다는 이유로 갱신을 거절할 수 있을까요?
대법원은 최근 이 경우에도 가능하다고 판단했습니다. 즉, 기간 내에(종료 6개월~2개월 전) 소유권을 취득한 사람은 자신이 거절을 원할 때에도 연장 요구를 거부할 수 있다는 것입니다.
이는 집주인의 처분권을 지나치게 제약해서는 안 된다는 대법원의 판단이 반영된 결과입니다.
② 갱신요구권 행사 후, 소유권이 변동된 때
계약 종료 5개월 전에 갱신을 요구했으나, 답변 없이 종료 3개월 전에 제3자에게 소유권을 이전한 때가 여기에 해당합니다.
과거 하급심은 임차인의 기대권을 중시하여, 요구 시점에 집주인 본인이 거주하는 때에만 거절할 수 있다고 보았습니다.
그러나 대법원은 이 처분권이 지나치게 제약되는 점을 문제 삼아, 거절이 가능한 기간 내에 소유권을 취득한 사람은 자신이 거절을 원하는 경우에도 가능하다고 보았습니다.
현재 실무 법원들은 대법원의 견해를 따르는 경향이므로, 모두 이 점을 숙지하여 향후 분쟁을 커지지 않도록 대비하는 것이 중요합니다.
✅ 글을 마무리하며,
(2025.07) 법무법인(유한) 백송 재산분쟁 대응센터
사람에게 꼭 필요한 세 가지를 꼽자면, 의식주라고들 합니다. 요즘은 ‘의’와 ‘식’보다 ‘주거 문제’로 어려움을 겪는 분들이 많습니다.
수없이 많은 건물들 사이에서 “왜 나에겐 살 곳 하나 없을까”라는 절망이 생기고, 반대로 “평생 일궈 소중하게 지켜온 건물인데…”라는 절실함도 있습니다.
임대차 분쟁이 민감해지는 이유입니다. 서로의 삶이, 절실하게 부딪히기 때문입니다.
더 안타까운 건, 부동산 관련 법은 변호사들에게조차 쉽지 않은 분야라는 점입니다. 그로 인해 혼자 끙끙 앓다, 애초에 지지 않아도 될 싸움에서 지는 경우도 많습니다.
하지만 법은, 누군가를 이기기 위한 무기가 아니라 삶을 보호하기 위한 울타리여야 한다고 믿습니다.
그래서 백송은 부동산 사건이 아무리 복잡하더라도 ‘우리가 해내지 못하면, 누구도 해내기 어렵다’는 각오로 임합니다. ‘어렵다고 피하면, 의뢰인을 누가 지켜주겠나’라는 마음으로 끝까지 책임집니다.
보증금 증액이든, 재계약 문제든, 사는 문제로 법적 분쟁에 놓여 있다면 그 삶이 다시 안전해질 수 있도록 백송이 함께하겠습니다.
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