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재산 민사

전세사기 구제 가능성은? 실제 피해 인정 기준 총정리

2025-08-10


🧩 이 글은 이런 정보를 담고 있습니다.

✔️ 전세사기 구제, 누가 지원받을 수 있을까?

✔️ 어떻게 신청하고, 통지받을까?

✔️ 정부지원시스템에는 어떤 혜택들이 있을까?

 


 

👀

다음 중 전세사기 피해자로 인정받기 위한 조건이 아닌 것은?

① 주택 인도, 전입신고, 확정일자를 갖출 것 ② 보증금이 5억 원 이하일 것 ③ 보증금 반환 의사에 대한 명확한 증거가 없을 것 ④ 임대인의 파산 등으로 2명 이상의 임차인이

보증금을 돌려받지 못했거나 못할 것으로 예상될 때





 

👀❗

정답 ③ 보증금 반환 의사에 대한 명확한 증거가 없을 것

임대인이 보증금을 반환할 의사가 없다는 명확한 증거, 또는 합리적인 의심​이 있어야 합니다.



최근 전세사기 피해 소식이 심심치 않게 들려옵니다.

서민들에게 보증금은 전 재산이나 다름없기에 모든 것을 잃은 심정이나 다름없을 텐데요. 정부에서는 이런 분들을 돕기 위해 여러 가지 구제 제도를 마련해두고 있지만, 아쉽게도 아무나 이 도움을 받을 수 있는 건 아닙니다. ‘피해자’로 공식 인정을 받아야만 구체적인 구제가 시작되는데다, 기준도 꽤 까다롭기 때문이죠. 이 글에서는 꼭 알아야 할 신청 자격부터 절차, 받을 수 있는 혜택까지 전반적인 내용을 정리해 보았습니다.







✅ 인정 기준 : 누가 도움받을 수 있을까?




전세사기 구제는 다음과 같은 엄격한 기준들을 모두 충족해야만 피해자로 인정받아 도움을 받을 수 있습니다. 1. 기본 요건 임차인이 해당 부동산에 실제로 거주하고 있다는 점, 즉 주택의 인도, 전입신고, 확정일자 이 세 가지를 증명할 수 있어야 합니다. 이 조건들은 임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여하는 기본적인 권리 요건으로, 최소한의 법적 장치는 임차인 스스로 이행해야 함을 요구하는 것이죠. 2. 임차보증금은 '5억 원' 이하 다만, 각 시도마다 2억 원의 범위에서 조정이 가능하며, 서울처럼 주거비가 높은 지역은 최대 7억 원까지 보호될 수 있습니다. ​3. '실질성'을 따집니다. 보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모두가 대상이 되는 것은 아닙니다. ​예를 들어, 임대인의 파산 혹은 경매로 인해 두 명 이상의 임차인이 동시에 돌려받지 못했거나, 앞으로도 높은 확률로 피해가 예상되는 등 실질적인 손해가 입증되어야 하죠. ​ 4. 임대인의 '고의성'이 의심되는 상황 즉, 처음부터 보증금을 반환할 의도가 없었음을 합리적으로 의심할 수 있는 경우여야 한다는 뜻입니다. 예를 들어, 돌려줄 능력이 없으면서도 반복적으로 임대차 계약을 체결했거나, 여러 채를 동시에 경매에 넘긴 사례 등이 해당되죠. ​ 5. 회복 가능성이 '없는' 경우 이미 임차권 등기명령을 받았거나, 소송 등 법적 절차를 통해 돈을 받을 가능성이 충분하다고 판단되는 경우엔 정부 지원 대상에서 제외될 수 있습니다. 보호 제도의 취지가, 법적 방법만으로는 회복이 어렵거나 사실상 불가능한 상황에 놓인 임차인을 돕기 위한 것이기 때문이죠.









✅ 인정 절차 : 어떻게 신청하고 통지받을까?





요건이 된다면 이제 신청 방법이 궁금하실 텐데요. 신청은 국토교통부 장관에게 정식으로 하셔야 합니다. ① 물론 실무상 각 시·도에 지정된 전세피해지원센터 등을 통해 진행할 수 있습니다. ② 접수 후, 국토교통부는 먼저 전반적인 조사를 진행하기 시작합니다. ③ 이 과정에서 주택도시보증공사(HUG) 등 관계 기관의 의견도 함께 참고하게 되는데요. 그 결과를 바탕으로 심의가 열리게 됩니다. 그리고 심의위원회에서 종합적인 판단 후 최종적으로 인정 여부를 결정하게 되죠. ④ 이후 심의 결과가 인정되면, 신청인은 인정 통지서를 받게 됩니다. 이 통지서는 이후 정부가 제공하는 각종 혜택을 받기 위한 핵심 증빙자료로 활용됩니다. ​통지서를 통해 세금 감면, 주거 지원, 금융 연계 등의 실제적인 전세사기 구제 도움을 받을 수 있게 되는 것이죠.








✅ 핵심 지원 제도는?




전세사기 구제 제도는 크게 세금 및 법률 절차, 주거 안정, 금융 연계로 나뉘며, 회복을 돕기 위한 실질적인 내용이 포함되어 있습니다. ​1. 세금 혜택 및 법률 절차 우선 가압류, 경매 개시 결정, 임차권 등기 명령 등 법적 절차를 진행할 때 필요한 등록 수수료가 면제됩니다. ​또한, 피해 주택을 경매 또는 공매를 통해 직접 낙찰받아 취득할 경우엔 취득세 감면 혜택이 주어집니다. 취득세가 200만 원 이하일 경우 전액 면제, 200만 원을 초과하면 200만 원까지 공제를 받을 수 있죠. 그리고 이렇게 경·공매를 통해 해당 주택을 소유할 경우 재산세는 3년간 면제됩니다. ​한편, 경매 또는 공매 절차 중 피해자의 사정에 따라 요청할 경우엔 법원이 이를 연기하거나 정지할 수 있도록 특례도 적용될 수 있습니다.



2. 주거 안정 무엇보다 주거에 대한 불안을 해소가 절실할 겁니다. 정부는 피해자가 공공주택 입주를 원할 경우 우선권을 부여받을 수 있도록 특별 공급 자격을 제공합니다. ​한편, 거주지를 옮기고 싶지 않을 분들을 위해서는 한국토지주택공사(LH) 등이 해당 건물을 매입하여, 피해자에게 재임대하거나 재매각하는 방법도 있습니다. 또 생계 위협을 받는 상황이라면 본인뿐 아니라 가구 전체를 대상으로 긴급복지지원법에 따라 생계비, 주거비 등 실질적인 도움도 받을 수 있습니다. 3. 금융 연계 자금 마련이 절실하다면 보다 낮은 이율주택도시기금의 저금리 대출 같은 금융 프로그램과 연계될 수 있도록 돕습니다. 만약 기존에 받은 대출이 있다면? 일정 기간 상환 유예 조치를 신청할 수 있는 기회도 제공하죠.










✅ 글을 마치며



(2025.08) 법무법인(유한) 백송 재산분쟁 대응센터

너무 많은 분들이 삶의 터전을 잃고, 자신의 잘못이 아님에도 큰 빚까지 떠안은 채 깊은 좌절을 겪는 현실이 안타까울 따름입니다. 특히 법을 다루는 한 사람으로서, 이 범죄가 단순 사기가 아니라 법의 허점을 교묘히 악용한 구조적 범죄라는 점에서 더욱 참담함을 느낍니다. 민사와 형사 절차는 물론, 정부의 각종 지원 제도까지 하나도 빠짐없이 챙기셔서 하루라도 빨리 일상으로 돌아가 평안을 되찾는데 이 글이 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.


 

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